Achat d’un local pour un cabinet médical : en nom propre, via la société ou via une SCI ?

Vous souhaitez faire l’acquisition d’un local commercial pour en faire l’usage de votre cabinet médical. La question qui se pose est évidemment du « comment l’acheter ? ». En faire l’acquisition directe en nom propre, via votre société (SELARL, SELAS…) ou bien opter pour un montage financier et juridique avec une SCI immobilière.

Pesons les pour et les contre de chaque scénario pour mieux vous guider dans votre stratégie d’achat. Un guide signé P-ACX Médical, l’expert en gestion et pilotage des professions libérales de santé.

Achat de votre cabinet médical en nom propre

Parce que vous disposez des fonds ou que vous pourriez avoir des facilités d’emprunt, vous pourriez être tenté de faire l’acquisition de votre cabinet médical en nom propre. Voici ce que vous devez savoir.

Le montage financier/juridique

Côté acquisition en nom propre, c’est tout bonnement le modèle d’un achat immobilier classique, ni plus ni moins. Une fois que vous êtes propriétaire du cabinet médical, vous devenez « propriétaire bailleur » pour le louer à votre société d’exercice. Un bail sera donc à rédiger entre le propriétaire et le locataire bien qu’il s’agisse en réalité de vous pour les deux parties.

Les avantages

Le fait de faire payer un loyer à votre société d’exercice vous permettra des déduire des charges et vous permettre de générer des revenus supplémentaires en tant que propriétaire.

Mais le principal avantage réside dans la simplicité déclarative : un exemple de bail se trouve facilement en ligne et côté administratif, vous aurez un champ supplémentaire (2044) sur votre déclaration d’impôts et seulement à rattacher vos quittances de loyer sur vos prélèvements côté entreprise, côté comptable.

En fonction du montant des revenus fonciers (si inférieurs à 15 000 €), vous pourrez même opter pour le régime micro-foncier et bénéficier d’un abattement de 30% sur votre IR.

Les inconvénients

Côté inconvénient, on retrouve d’abord l’augmentation de vos revenus directs qui entraînera peut-être une nouvelle tranche fiscale d’imposition. Et donc, une perte relative. D’autant plus que les amortissements du local commercial en question ne seront pas déductibles, ni les frais d’acte notariés.

Par ailleurs, votre cabinet médical pourrait être facilement saisissable en cas de difficultés financières. Cela pose la question de la responsabilité engagée ou non.

Notre avis d’experts

L’achat d’un cabinet médical en nom propre peut valoir le coût à condition que les frais d’acquisition engagés ne soient pas trop élevés. Par ailleurs, que vous conserviez la propriété du local commercial le plus longtemps possible pour vous évitez une taxation de la plus-value trop importante en cas de revente (aucun abattement possible).

Achat de votre cabinet médical via votre société d’exercice

Plus commun, vous pourriez trouver logique de faire l’acquisition du local qui servira de cabinet médical par votre société d’exercice directement. Idem, des avantages et des inconvénients à débattre.

Le montage financier/juridique

Assez simple également : pas de structure juridique à créer, l’achat du local à destination du cabinet médical se fera par un prêt professionnel et un apport selon la trésorerie de votre SELARL ou SELAS. Les remboursements des mensualités d’emprunts passeront donc en charge.

Les avantages

Le premier avantage est la faisabilité du projet : les banques sont plus enclines à accepter des prêts professionnels selon la santé financière de votre structure.

Selon votre régime fiscal, l’imposition de vos revenus peut s’avérer plus avantageuse que l’imposition sur le bénéfice de votre société. Auquel cas, l’achat du cabinet médical via les fonds de société va réduire votre IS.

Enfin, si vous projetez une revente après 15 ans de détention, vous bénéficierez de l’exonération de la plus-value immobilière.

Les inconvénients

Le principal inconvénient d’une acquisition via la société de votre local commercial est la responsabilité engagée par l’entreprise. En cas de difficultés financières, le local du cabinet médical, considéré comme actif, est saisissable.

Si l’opération est envisagée sur le court ou moyen terme, attention à l’imposition à 25% de la plus-value immobilière si votre structure est imposée à l’IS.

Notre avis d’experts

Si votre structure dégage beaucoup de bénéfices et qu’il s’agit d’un engagement a priori pérenne avec vos associés, l’achat via la société de votre local de cabinet médical est une bonne option. D’autant plus que les amortissements du local peuvent être déduits de votre résultat.

Attention toutefois aux subtilités d’imposition selon votre régime fiscal.

Achat de votre cabinet médical via une SCI immobilière

Autre cas de figure possible, faire l’acquisition de votre local professionnel via une SCI immobilière. Ce montage est généralement considéré comme le plus optimisé mais tout dépend des cas.

Le montage financier/juridique

L’acquisition de votre local de cabinet médical nécessite la création d’une SCI immobilière. Votre société d’exercice génère des bénéfices, ensuite transmis à votre SCI pour détenir les fonds nécessaires à l’apport ou à l’achat intégral de votre local professionnel. Une fois le bien acquis, la société d’exercice offre un loyer à la SCI pour occuper le cabinet médical.

La question est de savoir si dans l’équation, vous optez pour une SCI à l’IS ou à l’IR. En fonction, les avantages et inconvénients ne seront pas les mêmes.

Les avantages

Les avantages communs quel que soit le régime fiscal :

• La séparation des responsabilités entre société d’exercice et société immobilière
• Une gestion financière plus claire avec deux entités qui génèrent des bénéfices distincts
• La transmission via la déductibilité des droits de mutation et l’absence de frais de notaire (tout comme la holding familiale, la SCI facile la transmission des parts sociales à votre conjoint(e) ou vos enfants)
• Si cession de l’activité médicale à un repreneur médecin, la conservation du local comme actif immobilier est possible (en cas d’achat via la société d’exercice, le repreneur souhaitera certainement conserver le cabinet médical)

Dans une SCI à l’IR :

• Sont déduits des revenus fonciers imposables les frais de gestion, charges, taxe foncière, frais d’intérêts d’emprunt et frais de travaux ;
• Selon la situation personnelle des dirigeants, peut s’avérer plus avantageux de fiscaliser ces revenus fonciers plutôt que d’imposer les bénéfices de la SCI à l’IS.

Dans une SCI à l’IS :

• Selon la situation personnelle des dirigeants, l’imposition à l’IS peut être plus avantageuse que l’impôt sur le revenu (15% jusqu’à 42 500 € de revenus fonciers puis 25% au-delà)
• La rémunération versée (les revenus fonciers) ainsi que les charges sociales sont déductibles du résultat de la SCI
• L’amortissement du local professionnel permet également de réduire l’enveloppe fiscale du résultat
• En cas de versement de revenus complémentaires après bénéfices, un abattement de 40% pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

Les inconvénients

L’inconvénient commun d’une SCI à l’IS et l’IR, ce sont les frais de création juridique. Comptez environ 300€ si vous procédez seul de votre côté (Annonces légales, immatriculation), plutôt aux alentours des 1500/2500€ si vous faites appel à un expert spécialisé.

Dans une SCI à l’IR :

• Il n’est pas possible de déduire les frais d’acquisition (actes notariés, frais d’agence s’il y en a) ni les amortissements comptables
• À l’instar d’une acquisition en nom propre, la plus-value est imposée sur 21 années avec un abattement progressif de 6% par an et soumise aux cotisations sociales

Dans une SCI à l’IS :

• Le régime d’imposition de la plus-value immobilière est celui des bénéfices : 25% de la plus-value, quelle que soit l’année durant laquelle le local est revendu

Notre avis d’experts

Vous l’aurez compris en fonction du ratio avantages/inconvénients, le montage via une SCI pour l’acquisition d’un local médical est souvent une bonne idée. Spécifiquement dans le cas où vous voyez cette acquisition comme un futur patrimoine transmissible, avec une vision long terme.

Attention toutefois au régime fiscal, à l’entente globale avec les associés si la SCI est détenue à plusieurs et à bien gérer les optimisations fiscales (amortissements vs. plus-value, etc.).

Faire expertiser l’acquisition de votre local avec P-ACX Médical

Vous l’aurez compris, il n’y a pas une bonne réponse unanime concernant le choix d’acheter votre local en nom propre, via la société d’exercice ou par le montage d’une SCI immobilière. Tout dépend de votre situation personnelle (mariage, enfants, maison…) et professionnelle (années de carrière, associés, développement d’activité…). La SCI toutefois peut s’avérer un excellent outil d’acquisition immobilière pour votre activité libérale si elle est bien pensée.

Pour ce faire, nous vous recommandons fortement de faire expertiser votre projet d’acquisition. Et cela tombe bien, nous sommes experts en pilotage et en gestion de professions libérales de santé ! P-ACX Médical réunit les compétences d’un avocat, d’un expert-comptable et d’un notaire en seul interlocuteur dédié. Prenez contact avec notre coordinateur !